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お客様の売却及び購入の資金計画によって判断は分かれます。

お客様の状況を何も伺ってない状態で言えば、一般論で売却が先かもしれませんが、実際にはお客様の状況によって判断は分かれます。
売却先行で動かれても、気に入った購入物件がなく、一時的に賃貸に入居したリすれば、余計な出費が発生します。
逆に、気に入った購入物件があれば、購入を先行しないと、その物件は他の方に取られてしまうかもしれません。
それらの判断のポイントは、売却及び購入の資金計画と、欲しい購入物件が存在するかどうかです。
売主様のご年齢が高ければ、一時的に賃貸に入居する事自体が難しい場合もあり、資金計画が問題なければ、購入を先行した方が良いケースもあります。

「売却しやすさ」とは、購入する側にメリットを与えられるかどうかによって決まります。

過去には、売却しやすい時期や季節という事はありました。例えば、ファミリータイプの場合、未就学児がいるような若い世代の家庭が購入ターゲットになるような物件なら、一般的に11月頃に入学先が決まるので、夏休み明けから初秋にかけてや、学年の変わる前の年度末までに引渡しが行われる事を逆算すると、年明けくらいからと考えらえています。
しかし、昨今は、少子化の影響もあり、昔ほどその度合いは薄れ、需要と供給のバランスや経済状況などに左右される方が多くなってきています。そういった意味では、「売却しやすさ」とは、需要と供給のバランスや経済状況を加味し、購入する側にいかにメリットを与えられるかがポイントと思われます。

通常、当社は特段の事情なければ、３か月で売却できるか価格査定を心がけております。

売却の流れでは、媒介契約の締結→売却活動開始→購入見込客の発掘→購入見込客の資金計画の実施～物件のご案内→購入の意思決定の確認→購入申込書取得→売主への購入申込書の報告→折衝→合意形成→売買契約書書類の作成→売買契約の締結（手付金の授受等）→契約履行管理（買主の住宅ローン手配、売主の引渡義務の履行）→決済の準備→決済（残金の支払い、精算、引渡しなど）となり、概ね売買契約締結までは３か月、売買契約締結から引渡しまでの１か月の概ね４か月となります。
購入は、売買契約の締結から引渡しまでが１か月とし、売却した物件の引渡しと購入した物件の引渡しが同時と仮定すれば、４か月となります。

「売れない理由」を客観的に把握していますか？

単純に相場と比較して、希望売却金額が高く、住宅ローンの残債などを考慮する必要がない状況であれば、柔軟な金額設定が必要になります。
不動産の売却には、需要と供給や経済状況が関連している事を理解していても、やはり持ち家には思入れがあるので、その気持ちが不動産市場にマイナスに働いていないか、マッチングしているかどうかを確認すべきです。相場の範囲内であっても、引き渡す条件が購入する側にとってメリットがなければ、購入を検討している方々は見向きもしません。
不動産市場は、何かをきっかけに急変する事は多々あり、売主に取って耳ざわりの良い情報が入ってくる頃には、既に不動産市場が変わっているかもしれません。

大きく２つの方法があります。

1つ目は、相場より売却金額を低くし、多くの購入見込客を集め、買主を選ぶという方法があります。価格が低いので、予め契約不適合責任免責を条件に引渡後の売主のリスクを減らしたり、価格帯によっては時間のかかる買主の住宅ローンの手続きがない方を優先したりもできます。しかし、購入見込客を集める時間が必要になるため、希望する売却期間と比較し、検討する必要があります。
2つ目は、買取制度を利用する事です。不動産会社が買取ため、購入見込客を集める時間、住宅ローン手続きの時間なども削減できます。契約不適合責任免責も設定しやすいですが、売却金額が更に低くなったり、測量や残置物撤去などの条件が付くことがあります。

売却相談、価格査定、売却方法のご提案、その後の必要なサービスやサポートを提供します。

一般的な売却であれば、媒介契約の締結→売却活動開始→購入見込客の発掘→購入見込客の資金計画の実施～物件のご案内→購入の意思決定の確認→購入申込書取得→売主への購入申込書の報告→折衝→合意形成→売買契約書書類の作成→売買契約の締結（手付金の授受等）→契約履行管理（買主の住宅ローン手配、売主の引渡義務の履行）→決済の準備→決済（残金の支払い、精算、引渡しなど）までを行います。
それら以外にも、売却のための測量や調査・相続手続、税務や資金相談、売却を有利にするための解体・クリーニング・リフォーム・不用品処分、売主の次の住まい探しや保険など、不動産売却に係るサービスやサポートもご用意しております。

通常は、媒介契約締結が必要です。他も、代理という方法もありますが、一般的ではありません。

媒介契約は３種類あり、主に売主に対する制約が異なります。
①一般媒介契約：複数の不動産会社に売却依頼できます。売主が取引相手を探して取引することは可能です。
②専任媒介契約：他の不動産業者に重複して売却依頼できず、売主が取引相手を探して取引することは可能です。
③専属専任媒介契約：他の不動産業者に重複して売却依頼できず、売主が取引相手を探して取引することはできません。
これらには、メリットとデメリットがあり、売主様のスタンス、希望される売却金額や資金計画、売却期間、広告宣伝活動、取引の煩雑さなど、総合的に判断する必要があります。更に、重要な事は、依頼する不動産会社や担当者を信頼できるかどうかです。

複数の不動産会社に売却依頼をする際のメリットとデメリットを理解しておきましょう。

複数の不動産会社に売却の査定依頼をする場合、不動産会社は媒介契約の締結を主目的とするため、相場より高い金額を提示して、売主様の興味を引く戦略が、一部の不動産会社に存在します。その不動産会社と媒介契約を締結した際は、媒介契約書に記載された金額は相場より高いため、売却に苦戦する可能性があり、結果的に値下げを要求されたり、資金計画の変更をしたり、売却期間の長期化や売却時期の喪失などの事態を招くケースがあります。
一般媒介契約で複数の不動産会社に依頼しても、徒労に終わるのを恐れて、能動的な売却活動を行ってもらえなかったり、広告宣伝活動に制限が発生したりといったデメリットが発生するケースがあります。

暴言と公序良俗に反する事以外であれば、何でもOKです。

カスハラに該当しなけば、何でもお話ください（笑）
担当者が対応できなければ店長が、店長が対応できなければ会社が、会社が対応できなければ協力会社に協力を仰ぎます。
売却のための測量や調査・相続手続、税務や資金相談、売却を有利にするための解体・クリーニング・リフォーム・不用品処分、売主の次の住まい探しや保険など、不動産売却に係るサービスやサポートもご用意しております。

リスクを享受できるのであれば、不動産会社を通さずに個人売買することも可能です。

不動産会社を通して、売買契約締結する前には必ず重要事項説明が行われます。これは、買主に向けて物件に関する様々な重要な事柄を説明し、買主はそれを十分理解したうえで購入意思を決定し、売買契約を締結します。

個人売買の場合、それらの重要事項説明が行われる可能性が低く、トラブルの原因になる可能性が高くなります。

さらに、準備する書類が多岐にわたり、本人確認書類、登記済権利証、印鑑証明書、登記簿謄本、固定資産税・都市計画税納税通知書の写し、固定資産評価証明書、抵当権抹消書類、建物図面や間取り図、付帯設備表および告知書や買主が住宅ローンを利用するのであればその手続きや書類など個人で全て準備する必要があります。

一言で言えば、売却価格は売主が決定した価格、査定価格は不動産会社が提案する価格です。

売却価格は、不動産会社のご提案した価格を元に、売主に最終決定をしていただきます。
当然ながら、売主が希望する価格や手取り額もあると思いますが、不動産会社が提案した価格以外にも提示される数々の資料を参考にして、売却する物件の価格を決定していただきます。
周辺の成約事例は、不動産売却市場へ流通させた後は、買主も成約事例は入手できるので、その売却価格の妥当性を判断する根拠になります。
周辺の他の売却中物件は、ある意味ライバル物件になります。そのライバル物件と比較して、自分の物件が見栄えするのか？見劣るのか？も価格を決定する重要な要因になります。

スピード査定とプレミアム査定の２つをご用意しております。

スピード査定は、物件概要で査定価格を算出いたします。将来に向けて査定価格を知りたい方向きのサービスです。しかし、物件の状態や権利関係等の詳細な調査を行わない事や、具体的な売却の際は、経済の流れや不動産市場の動きが既に変わってしまっていてため、スピード査定価格と実態が乖離し、売却の資金計画に影響を及ぼす可能性があります。

プレミアム査定は、実際に査定物件を訪問させていただき、不動産の状態を確認させていただいた上で、権利関係や法的調査なども行ってから、査定価格を算出いたします。具体的な売却で行う事が多く、スピード査定のデメリットを解消した状態での査定となるため、より正確な査定価格が算出できます。

スピード査定とプレミアム査定では、調査の範囲が異なります。

基本的な査定に必要な内容は、スピード査定では、物件概要、周辺の成約事例、売却中事例、経済指標、不動産市場の動きとなり、プレミアム査定では、それらに追加して、不動産の実際の状態、権利関係、法的調査等が加わります。

必要があれば、更に調査範囲を拡大します。
不動産によっては、実際に売却可能な状態にするまでに必要な作業は生じる事があり、その内容や費用も調査の対象としなくてはいけません。また、直近の事例が多い地域であれば良いですが、事例が少ない地域であれば、当該売却物件が希少性となるのか、需要自体がないのか等も調査の対象になります。そのため、プレミアム査定では、お時間をいただく場合があります。

査定価格より高い価格（チャレンジ価格）は、売却初期の一時期にした方が良いでしょう。

ネットが普及した現代においては、購入検討者も当然のように相場を調査し、検討しています。
しかし、一定の条件下であれば、高く売却できる可能性はあります。例えば、不動産市場は流動的であり、地域の物件が一時的に少なくなり、一時的に希少性が高まっていたり、その地域やそのマンション内で買わないといけない方がいたりといったケースです。
後者の場合、常に狙っている地域やマンションであり、売却期間の比較的初期に反応してくる事が多く、時間の経過とともに、その発生確率は低下していきます。そのような方の存在確認を意図した初期段階での一時的な価格設定としては良いですが、その後は柔軟な対応が必要となってきます。

買い取り制度では、「買取保証付き仲介」と「買取制度」の大きく分けると２つあります。

「買取保証付き仲介」は、最初は不動産会社に売却を依頼して買主を探してもらう一般的な売却方法でスタートし、買主が見つからなければ、予め取り決めた金額で不動産会社に買い取ってもらう制度で、「買取制度」は、はじめから不動産会社に買い取ってもらう制度です。「買取保証付き仲介」は、売却期間に余裕があったり、少しでも高く売るチャンスを一定期間狙ったりするケースに最適です。「買取制度」は、主に売却期間を短縮したかったり、内緒で売却したかったりするケースに最適です。
どちらの買取でも、売却後の売主の契約不適合責任をある程度免除できたり、買主のローンの心配がなかったりと、売主側にも一定のメリットがあります。

具体的な購入見込客がいないのなら自由にできますが、価格の上げ下げは、タイミングが重要です。

不動産売却市場に流通し、具体的に検討している買主がいるのであれば、価格の上げ下げは、その結果が出るまで避けた方が良いでしょう。
価格を下げる場合、ラッキーと思う人もいれば、更に値引きできそうと思う方もいます。さらに、何かネックがあるのか？と、必ずしもプラス面に働くとは限りません。
価格を上げる場合、買主の感情的に好ましく作用しません。特に、購入申込書が提出された後では、信義誠実の原則の観点からも好ましくはありません。但し、稀に購入見込客にメリットがあり、自ら価格を上げて購入の意思表示をするケースがあります。
どちらにしても、意思決定する前に営業担当者に相談されることをお勧めいたします。

何かしら、理由があって内緒で売却したいのかと思いますが、どの程度内緒にしましょうか？

一般的な媒介契約による売却依頼の場合、売却を依頼された不動産会社が自主的に広告宣伝活動を控え、既存の購入検討者や来店されたお客様だけに紹介する事は可能ですが、売却活動としては効率は良くありません。
また、少なからず売却物件である旨をその方々には伝えてしまうので、その方々が売主様のお知り合いである可能性もゼロではありません。
さらに、媒介契約では、不動産流通機構に登録する必要があり、登録すれば他の不動産会社が知るところとなり、それらによる問い合わせ、下見やご案内などにより、その物件が売却中である事は知られてしまいます。
完全に内緒で売却するなら、買い取り制度による売却が好ましいと言えます。

売却は、不動産会社だけに任せるのではなく、売主自らも売却にご協力をお願いします。

代表的なポイントは、清掃と整理整頓です。
例えば、玄関は靴が乱雑になっていないか？、庭やバルコニーは手入れされているか？、水回りは清潔感があるか？、物が雑多に置かれていたり、埃をかぶった物が長期置かれていないか？など、実は不動産の状態ではなく、売主様の人間性に悪いイメージを抱かせてしまうような事柄が、結果的に物件のイメージにも大きく影響します。
中古住宅を検討している方は、生活感があったり、多少の傷や汚れがある事は理解している事が多く、それよりも「いい売主(ひと)から買いたい」と思っているはずです。

「いい売主」には、価格や条件以外にも「売主の性格や人間性」が含まれていると思ってください。

リフォーム費用以上に高く売れることを有利とする意味であれば、間違いです。

類似物件で、価格も同じであれば、リフォームしてあるお住いの方が売却には有利に働きます。

しかし、リフォーム費用分高ければ、必ずしも有利に働くとは限りません。

一見して相場より高くなり、買主には予算上限があったり、自分好みのリフォームをしたい方も最近は増えてきているので、一概に優劣がつけにくくなってきています。

また、リフォーム費用分高く売れても、その分出費もあるので、実質的に手取り金額が変わらないケースもあります。
さらに、築年数が経過した建物の場合、躯体自体に劣化があるため、リフォームしても実質的に売却価格が上がらないケースもあります。
お住いの状態や売主様の資金計画を考慮して判断する事が必要です。

大別すると、８つの諸費用が発生します。

一般的に、

①売却の仲介手数料、②売買契約書の印紙代、③登記・抵当権抹消費用(住所氏名の変更登記やローン完済の登記)、④住宅ローン関連費用（買主の支払い代金を使って、ローンを一括返済する場合の手数料）、⑤引越代、⑥譲渡所得等（確定申告後、保有期間・適用できる控除・売却額などにより異なる）、⑦確定申告（売却した翌年度に譲渡利益があった場合）、⑧その他費用の費用が主に発生します。

⑧その他費用には、取引内容に応じて、測量、解体、不用品処分、売却するためのリフォーム、相続登記、遠方物件であれば交通費などが発生します。

譲渡所得がプラスの場合とマイナスの場合があります。

取引に伴い発生する仲介手数料や司法書士報酬等の消費税、印紙代（印紙税）、登記料（登録免許税）も税金です。
売却に伴う税金は、譲渡所得がマイナスの場合は、税金は発生しません。
しかし、譲渡所得がプラスの場合、譲渡所得税が発生します。

「譲渡所得＝譲渡収入－売却諸費用－取得価格－取得諸費用」で算出されます。

売却する年の1月1日時点で、所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」、5年を超える場合は「長期譲渡所得」に分類されます。
短期譲渡所得の場合、所得税率30％＋住民税率9％＋復興特別所得税2.1％＝41.1％
長期譲渡所得の場合、所得税率15％＋住民税率5％＋復興特別所得税2.1％＝22.1％

「ローン残債がある＝買い替え不可能」ではありません。

一般的に、ローン残債がある物件を売却し、買い替えするケースでは、次の２つに分かれます。

①ローン残債＜売却価格
売却した資金で、ローン残債を一括返済し、残った金額を次の購入物件の資金に使用したりします。どちらかと言えば、購入物件の資金計画の方が重要になってきます。

②ローン残債＞売却価格
売却した資金では、ローン残債を一括返済できませんので、足らない資金を準備する必要があります。
その資金には、預貯金で充当したり、次の購入物件のローン（買い替え用のローン）に上乗せして借りたりする方法があります。
この場合、購入物件の担保価値や買い替えする方の預貯金、年収、勤務先等の属性が一定以上必要になってきます。

通常の住宅ローンよりも多くの金額が借りられる金融商品です。

メリットもありますが、デメリットもあります。
メリットは、ローンが残っている住宅を売却し、足らない資金を買い替えローンで上乗せする事で、新たな住宅を購入でき、気に入った物件を買い逃さずに済みます。
デメリットは、買い替え先物件の担保価値に余裕があるかどうか、ローンの審査が厳しくなり、買い替えする方の預貯金、年収、勤務先等の属性が一定以上必要になってきます。
注意点としては、買い替え先物件がレベルアップしていると思われるので、借入額が増えていたり、返済期間が長くなったり、売却した不動産を購入した時の生活設計から大きく変わってくるので、生活設計を見直す必要があります。

譲渡所得がプラスの場合とマイナスの場合があります。

「譲渡所得＝譲渡収入－売却諸費用－取得価格－取得諸費用」で算出されます。

プラスなら、「居住用財産の3,000万円特別控除」「10超所有の軽減税率」「特定居住用財産の買い換え特例」。
マイナスなら、「住用財産の買い換え等の場合の譲渡損失の損益通算、繰越控除」「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算、繰越控除」。

「居住用財産の3,000万円特別控除」「10超所有の軽減税率」は、併用可能です。

「特定居住用財産の買い換え特例」よりも「居住用財産の3,000万円特別控除」の方が譲渡税が安くなるケースもあります。

「住用財産の買い換え等の場合の譲渡損失の損益通算、繰越控除」は、「住宅ローン控除」と併用可能です。