不動産を、購入・売却するとき、保有しているときに税金が掛かります。
ここでは不動産に関する税金の種類及びその内容について、基本的な事を説明します。

※この情報は平成19年5月現在のものです。
※本ページの作成には万全を期しておりますが、誤植、誤字、表現の不備等から生じる影響については、責任を負いかねますのでご了承下さい。
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 (2)貼付する印紙の金額は、売買価格により異なる。 （下表参照）

※委任状・質権設定契約書・抵当権設定契約書は非課税。

 (3)印紙を貼らなかった場合は、印紙代＋過怠税（印紙価格の２倍）が徴収される。ただし、自主的に申し出た場合は過怠税は印紙価格の１０％となる。 　
印紙に消印を押さなかった場合も、過怠税が課せられる。 　
印紙税を多く払いすぎた場合は（１万円でよいのに２万円の印紙を貼った）収めすぎた税額の還付を受けることが出来る。管轄の税務署で還付手続をとる。

(4)領収書
不動産取引において、手付金・売買代金・仲介手数料・礼金・家賃等の金員を受取った場合、領収書を発行しますが、その領収書にも印紙税が課税されます。

売主・買主が宅地建物取引業者の場合（営業の場合）	印紙税がかかる
売主・買主が個人の場合（営業以外）	印紙税はかからない

※売主が領収書を発行しないケース 　　　
売主（ほとんどの場合宅地建物取引業者）が代金を銀行振込で受領した場合に、振込書を領収書に替える場合がある。

領収書の印紙税額（ 抜粋）

これらの登記をするときに課税される税金が登録免許税です。登録免許税は登記申請をする際に次の算式により計算された税額を納付します。

○新築住宅購入

	区分
土地	所有権移転登記	原則	固定資産税評価額　×20／1000
		軽減措置	固定資産税評価額　×10／1000
建物	所有権保存登記	原則	登記官が決めた価額　×4／1000

○中古住宅購入

	区分
土地	所有権移転登記	原則	固定資産税評価額　×20／1000
		軽減措置	固定資産税評価額　×10／1000
建物	所有権移転登記	原則	固定資産税評価額　×20／1000

※平成２０年３月３１日までの土地の登記については、上記の軽減措置で計算した税額になります。 　建物についての軽減措置は平成18年4月1日以降は廃止となりました。  　
※建物表示登記には登録免許税は課税されません。
※住宅ローン借入の際抵当権設定登記をしますが、この場合も登録免許税が課税されます。 　　
　　抵当権設定登記　　　債権額×４／１０００ 　　　　　　　　　　　
※公庫融資の場合は登録免許税はかかりません。

所有権保存登記で登記官が定めた価格はさいたま地方法務局では次のようになっています。
※平成15年4月1日実施（平方メートル当り単位）

(2)居住用住宅を取得した場合の登録免許税の軽減措置

自己の居住の用に供するための住宅を取得した場合には登録免許税が軽減されます。ただし土地に関しては軽減措置はありません。
この軽減措置を受けるためには、管轄の市区町村役所で「住宅用家屋専用証明」を取得する必要 があります。
適用対象の条件で、築年数に関して（非耐火住宅：築20年以内、耐火住宅：築25年以内） であったが、「新耐震基準」に合格している場合は、前記経過年数を過ぎていても適用されます。

移転先へ住民票を移動する　→　役所窓口へ書類と住民票を提出　→　証明書交付　→　登記申請

軽減内容
※下記の軽減措置は平成１９年３月３１日までの間の取得に係るものについて適用されます。

○新築の場合
　・自己の居住の用
　・取得又は新築して1年以内に登記
　・専有面積　５０ｍ²〜

上記用件を全て満たした場合

○中古住宅の場合
　・自己の居住の用
　・取得又は新築して1年以内に登記
　・専有面積　５０ｍ²〜 上限無し
　・築２０年以内　※鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造の場合は築２５年以内

上記用件を全て満たした場合

(３)不動産取得税
家屋の建築（新築・増築・改築）や、土地や家屋の購入・贈与・交換などで不動産を取得した場合、取得した時に１回限り課税される税金です。

※税額の計算

● 標準課税
　　　固定資産税評価額　×　４％　＝　不動産取得税
　　　　　 （課税標準）　　　　（税率）
● 特例税率（平成１５年４月１日から平成２１年３月３１日までに取得した土地・建物）
（住宅関係）固定資産税評価額　×　３％　＝　不動産取得税　　
（住宅以外）固定資産税評価額　×　３％　＝　不動産取得税（土地）
 　　　　　　　固定資産税評価額　×　３．５％　＝　不動産取得税（建物）
 （課税標準）　　　　　　　　　　　　　　（税率）

※平成２１年１２月３１日までの軽減特例 　
宅地および宅地比準土地（市街化区域農地・雑種地等で評価上宅地に類似する土地）の取得が、平成8年1月1日から平成21年12月31日までの間に行われた場合には、課税標準を土地の価格の2分の１とする特例措置があります。
固定資産評価額　×　２分の１×　税率

※新築住宅とその敷地に対する軽減措置
一定の要件を満たす新築の住宅を取得した場合には、その新築住宅及び敷地について、次のような軽減措置が設けられています。
● 新築特例適用住宅
新築未使用で床面積が５０㎡以上〜２４０㎡以下（一戸建以外の貸家住宅は４０㎡以上〜２４０㎡以下）の住宅を新築特例適用住宅といいます。
● 新築特例適用住宅に対する税額計算
新築特例適用住宅を新築又は取得した場合、住宅の固定資産税評価額から１，２００万円が 控除されます。（マンションなどの共同住宅の場合は一住戸ごとに１，２００万円が控除されます。）
（固定資産税評価額−１，２００万円）×　３％　＝　不動産取得税

※敷地に対する税額の軽減 　
前記（１）の用件を満たす「新築特例適用住宅」と下記の用件に掲げるその敷地を取得した場合は、その敷地についての不動産取得税も減額されます。

税額の計算方法
(1)通常の税額 　　　　　
　　土地の価格×2分の１×３％＝税額 　　
(2)次のいずれか多い方の額 　　　
　　（A）４５，０００円 　　　
　　（B）（土地の１㎡当りの価格×２分の１）×（住宅の床面積の２倍（２００㎡を限度）×３％ 　　
(3)納付税額 　　　
　　(1)−(2)＝住宅用土地の税額

※適用要件を満たす住宅と土地であれば、住宅の床面積の２倍（１戸当り２００平米を限度）までの面積の土地については、不動産取得税がかからないことになります。



※中古住宅とその敷地に対する軽減措置
●適用要件
１．人の住居の用に供されたことのある住宅
２．自己の居住用として取得
３．床面積が５０㎡以上２４０ ㎡以下であること
４．新築後２０年（耐火構造の場合は２５年）以内の取得であること
　　「新耐震基準」に合格している住宅の場合は木造：築20年超、耐火構造：築25年超でも対象となります。

●住宅に対する税額計算 　　　
上の適用要件に該当する中古住宅を取得した場合には、固定資産税評価額からその取得した住宅が建築された日に応じて一定の額が控除されます。

 （固定資産税評価額−新築時期に応じた控除額※下表）×　３％　＝不動産取得税

● 敷地に対する税額の軽減
新築住宅の敷地と同様にその中古住宅の敷地に対する不動産取得税も減額されます。 なお、この軽減措置は上記の用件を満たす中古住宅の取得と同時にその敷地を取得した場合に適用を受けることができます。
　

(4)親から資金を援助してもらう場合
住宅を購入する際に、自己資金や住宅ローン以外に親から資金の一部を援助してもらう場合も有ります。その際に贈与税が発生するのか良く質問されます。 ここではいくつかの方法を説明します。

１． 現金をもらう場合
●相続時精算課税制度　　　原則として、２，５００万円まで無税です。 その年の１月１日現在で６５歳以上の親からその年の１月１日現在で２０歳以上の子供に贈与することが出来ます。使い道は自由です。
●相続時精算課税制度の特例 上記の特例として、マイホーム資金として贈与した場合３，５００万円までは無税となります。
※どちらも非課税枠を超えた部分は２０％の贈与税がかかります。

２．親子間で賃貸借契約を結ぶ
住宅購入資金の一部を援助ではなく親から借りる場合は、口約束や簡単な借用書、また返済期間や返済日が不明確では税務署から贈与と見なされる場合があります。 必ず借用書を作成し、返済期間・返済日・返済額を明記しておきましょう。 このとき、借用書は公正証書にすることをお勧めします。
また、返済に関しては銀行振込にし、返済していることを証明できるようにしておきましょう。

３． 共有名義にする
親から住宅購入資金を出してもらった際に親と共有にする方法もあります。 贈与税も心配しなくても良いし、借用書を作成する手間も要りません。 ただし、将来贈与を受たり相続が発生した場合、贈与税・相続税がかかる場合があります。 また、共有名義にした場合、親の持分に関しては登録免許税・不動産取得税等の居住用の特例は受けられない場合もあります。

(2)都市計画税

都市計画法による市街化区域内で１月１日現在、土地や家屋の所有者として固定資産税課税台帳に登録されている方に課税されます。

※税額の計算 　
固定資産税評価額　×　０．３％

※都市計画税の納税 　
固定資産税と合せて納付。

※負担調整措置
小規模住宅用地　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　３分の１ 　
住宅当地のうち２００ｍ²を越える部分〜床面積の１０倍　　　 ３分の２

(3)不動産を購入した際、固定資産税・都市計画税を引渡し日を境にして清算します。 　清算の起算日は、１月１日又は４月１日で不動産会社によってどちらを起算日にするか違う場合があります。どちらかは不動産会社に確認してください。
通常引渡日に買主の負担分を売主に支払い、その年の納付は売主が行います。 　
分かりやすく表を作りました。参照してください。

(2) 譲渡所得金額の計算
譲渡所得金額は、譲渡収入から譲渡資産の取得費および譲渡費用を控除して計算します。
収入金額　−　必要経費　＝　譲渡所得

(3) 取得費とは
譲渡した土地・建物等の購入代金や購入手数料にその後の設備費と改良費を加えた合計金額。 しかし、建物のように使用したり、期間が経過することによって価値の減少する資産である場合はその償却費相当額を差し引いて取得費を計算します。
 なお、取得費が不明の場合は、譲渡金額の５％を取得費とします。

(4) 譲渡費用とは
資産を譲渡するために直接支出した費用で、たとえば次に掲げる費用をいいます。
(ア) 仲介手数料
(イ) 登記に要する費用（登録免許税・印紙税等）
(ウ) 測量費用・立退き料
(エ) 建物の取壊し費用など

(5) 長期譲渡所得と短期譲渡所得の区分
譲渡所得は、売却した土地・建物などの所有期間によって、「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」に分けられ、それぞれの税額の計算方法が異なっています。
この長期と短期の区分は、土地や借地権・建物の場合は、売却した資産が、
●譲渡した年の１月１日における所有期間が５年以下のとき 　
　　→短期譲渡所得（平成１７年中の譲渡は平成１２年１月１日以後取得分）
 ●譲渡した年の１月１日における所有期間が５年超のとき 　
　　→長期譲渡所得（平成１８年中の譲渡は平成１２年１２月３１日以前取得分）
となります。
　

※資産取得の日

※資産譲渡の日

(6)所有期間の判定
譲渡した資産が長期譲渡所得となるか短期譲渡所得となるかによって、税負担が大きく違ってきますので、所有期間の判定は重要な問題となります。判定の基準となる「取得日」や「譲渡日」は、それぞれ次のように取り扱われます。

 (ア) 取得の日（他から購入した資産の場合）
原則　　その資産の引渡しを受けた日
特例　　納税者が売買契約締結の日をその資産の取得の日として確定申告をした場合には、その申告は認められます。
※新築マンションのように契約日に建物が存在していなかった場合には、特例は認められず、原則のみとなります。 　　

(イ)譲渡の日
原則　　その資産を相手方に引渡した日
特例　　納税者が譲渡契約締結の日をその資産の譲渡の日として確定申告をした場合には、その申告は認められます。

(7)長期譲渡所得の税額の計算
収入金額　−（取得費＋譲渡費用）−　特別控除額（後述）＝　譲渡所得金額
　

※１００万円特別控除は廃止されました。

(8)短期譲渡所得の税額の計算
収入金額　−（取得費＋譲渡費用）＝　短期譲渡所得金額
※税額は
所得税

住民税

(9)居住用財産を譲渡した場合の課税の特例
※特例が適用される譲渡

※３，０００万円特別控除
居住用財産を譲渡した場合、その譲渡益から３，０００万円（譲渡益が３，０００万円以下の場合はその金額）が控除される制度です。したがって譲渡益が３，０００万円 以下であれば所得税・住民税は課税されないことになります。
譲渡資産の長短は問いませんが、前年または前前年にこの特例や居住用財産の買換えの特例の適用を受けている場合には、適用を受けることができません。

(10)居住用財産を譲渡した場合の軽減措置
居住用財産（個人所有）で、譲渡した年の１月１日現在の所有期間が１０年を超える場合、３，０００万円の特別控除と、この軽減税率の特例が併用できます。
　

※買換え特例との併用は出来ません

(11)居住用財産の買換えの特例
所有期間が１０年を超える居住用財産を譲渡し、一定期間内に新たな居住用財産を取得した場合には、譲渡所得について課税の繰り延べの特例、いわゆる居住用財産の買換えの特例が認められます。

この特例を適用すると譲渡代金の全部で買い換えた場合には、その譲渡資産の譲渡はなかったものとして課税されません。譲渡代金の一部で買い換えた場合つまり譲渡価格より買換資産の取得価格の方が小さい場合にのみ、その差額について長期譲渡所得として課税されます。
なお、この居住用財産の買換えの特例と３，０００万円の特別控除の特例及び居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例を同時に適用することはできません。

・建物（新築建物・中古建物で売主が宅地建物取引業者）
・登記費用（司法書士手数料・土地家屋調査士手数料）
・ローン事務手数料
・仲介手数料
・その他