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１．概要 |
(1)住宅ローンの種類は？
住宅ローンには大きく分けて、公的ローンと民間ローンがあります。
公的ローンは、住宅金融公庫・年金住宅融資などです。
民間ローンは都市銀行・地方銀行・信用金庫・ノンバンクなどがあります。
ここでは、一般的な民間ローンである都市銀行の住宅ローンついてお話ししていきます。
(2) 借りられる金額は？
借入限度額には、購入物件に対しての借入限度額と年収に対しての借入限度額があります。
一般的にはまず年収から借入限度額を算出し、購入予算を決めます。
次に購入物件に対しては、物件価格の８０％〜１００％までが借入限度額となります。
ただし、年収・購入物件の築年数により１００％までは借りられない場合もあります。
(3)金利はどのくらい？
銀行の金利は毎月変わります。詳しくはこちらをご覧ください。
(4)毎月の返済額は？
借入金額・ローンの種類（変動金利・２年固定等）・借入期間により違います。シュミレーションが出来ますので、こちらをご覧ください。
(5)事前に借りられるか知りたい。
購入物件が決まったが、実際にローンが借りられるか心配な場合、事前審査を受けられます。必要書類を銀行に提出し、結果が出てから売買契約を締結すれば安心です。
この場合、売買契約締結後正式な申込みが必要です。一般的には、特別な事情が無い限り事前審査で承認が出たもので本申し込みで否認されることはありません。
事前審査に必要な書類は銀行により多少違いますが、一般的には以下のものです。
○事前審査申込書（実印押印）
○源泉徴収票（自営業の場合は確定申告書の控 直近で３年分）
○住民票
○購入物件の概要・間取が分かるもの（販売図面など）※
○登記事項証明書※
○公図※
※通常は不動産会社が用意します。 |
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２． 住宅ローン申し込みから融資実行までの流れ資金計画
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(1)ローン商品の決定
住宅ローンには大きく分けて変動金利・固定特約型・固定金利があります。
変動金利は融資実行時の金利で返済額を計算し、５年間は返済額は変わりませんが、その間の金利変動を計算しまた５年間の返済額を決定します。ただし金利が大きく上昇しても返済額は当初の返済額の１．２５倍までしか上げられないようになっています。場合によっては借入期間終了時点で元金が多少残るケースもありますが、その場合は一括で返済するか、分割で返済するかを銀行と相談して決めます。
固定特約型は変動金利型に一定期間の固定金利の特約を付けたものです。
固定期間は２年・３年・５年・７年・１０年とあり、期間が長ければ金利も高くなります。
２年固定・３年固定は一般的には変動金利より金利は低くなり、一番利用されています。
たとえば２年固定を選択した場合、２年間は固定金利の扱いになります。２年経過した段階でまた２年固定にするか、変動金利にするかを選択します。その時点での金利情勢によって、有利なほうを選択出来ます。
ただし、銀行へ行って手続きをする必要があります。
固定金利は借入期間を通じて、当初の金利が適用されます。金利変動による返済額の変動が無くその点では安心ですが、金利が他の商品に比べて高く設定されています。
ローンの種類による金利に関してはこちらをご覧ください。
(2)住宅ローンの申し込み
売買契約締結後に銀行に住宅ローンの申し込みを行います。
通常は不動産会社の担当者が申し込み手続きをしてくれますが、役所等で書類を取得することはご自身で行うようになります。
また、借入期間・ローンの種類もこの段階で決定します。
住宅ローン申し込み時必要書類
○ご自身で用意するもの
売買契約書
源泉徴収票（お勤めの場合）
課税証明書（お勤めの場合）
確定申告書の控（自営業の場合）
納税証明書 （自営業の場合）
印鑑証明書
住民票
○不動産会社が用意してくれるもの
住宅ローン申込書（ご記入はご自身でします）
購入物件の
登記事項証明書
公図
地積測量図
平面図・間取図
販売用の図面（ハウジングマップ）
新築住宅の場合は建築確認申請書・確認済書
ここに掲げたものは一般的なもので、その他銀行で提出を要求されたものが場合により必要になります。
ローン申込みから１週間から１０日で、銀行から融資の可否の結果が出ます。
(3)金銭消費貸借契約
融資承認がでたら、今度は銀行と正式に融資資金を借りる契約を行います。不動産会社の営業マンが「金消（きんしょう）」と言っているのはこの事です。
このときにまた以下の提出書類が必要になります。
書類を申請する前に、住所を移転先（購入物件）に移動しなければなりません。これは金銭消費貸借契約は購入物件の住所で行います。また、一定の要件を満たしている建物は登録免許税の軽減措置を受けられますが、この場合必要な住宅家屋証明もその物件の住所でないと申請できません。
必要書類
○新住所（購入物件の住所）の住民票
○新住所（購入物件の住所）の印鑑証明
○印紙代（銀行によっては口座から引き落とされる場合もありますので事前確認しておくといいでしょう）
○実印
○その銀行の通帳（口座が無い場合は事前に口座開設をする必要があります）
○銀行印
(4)融資実行
いわゆる決済です。融資の実行を受け代金を売主に支払い、購入物件の引渡を受け所有権移転登記の申請をします。
このときに借入金に対して銀行が抵当権設定登記を行います。
このときは司法書士が立会い、購入物件の権利証（売主が持参）・印鑑証明・抵当権解除に必要な書類（購入物件に抵当権が設定されている場合）を確認し、正常に所有権移転が出来ることを確認し、銀行が融資資金の実行を行います。
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以上が、住宅ローン申込みから融資実行までの流れですが、もっと詳しく知りたい方はこちらからお問合せください。 |
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