不動産取引に係る諸経費

不動産を購入する場合、物件代金以外に諸経費が必要となります。
ここでは、その諸経費に関してご説明して行きます。

※この情報は平成18年5月現在のものです。
※本ページの作成には、万全を期しておりますが、誤植、誤字、表現の不備等から生じる影響については、責任を負いかねますのでご了承下さい。

よく３％＋６万円といわれますが、これは始めに全体に３％を掛けてその後に(A)の部分の差額２％（４万円）、(C)の部分の差額１％（１万円）を足すわけです。 もっと分かりやすく説明するために、価格２，０００万円の不動産取引を行った場合の仲介手数料を計算してみます。

【例】取引価格２，０００万円

(A)　＋　(B)　＋　(C)　＝　６６万円となります。

これを３％＋６万円で計算しますと、
２，０００万円×３％＝６０万円　　　６０万円＋６万円＝６６万円となります。
 この金額に消費税が５％掛かりますので、２，０００万円の不動産取引をした場合の仲介手数料は６９３，０００円（仲介手数料６６万円＋消費税３３，０００円）となります。

（３） 住宅ローン関係
住宅ローンを借入れする場合も、借入れに関する諸経費が必要です。 　　ここでは、都市銀行を例にとり説明します。

(A) 保証料
住宅ローンは保証人を必要としません。その代わりに保証会社が保証します。保証会社へ支払うのが保証料です。
一般的に保証会社は銀行の系列会社です。住宅ローンの融資承認は最終的には保証会社が申込金額に対して担保価値が有るかどうかを審査して決定します。
担保は不動産になりますので、保証会社が抵当権を設定します。

保証料の金額ですが、借入期間によって１００万円当りの保証料金額が決められてて、
借入金額÷１００× １００万円当りの保証料＝保証料金額　となります。

平成１８年５月１日現在　埼玉りそな銀行の例で保証料を計算してみます。
借入金額　２，０００万円　　
借入期間　３０年 １００万円当りの保証料　　（１９，１３７円〜２８，７０４円）金額に幅があるのは、ケースにより割り増しが付く場合があるためで、通常は低い金額です。

【計算例】　
２，０００万円÷１００×１９，１３７円＝３８２，７４０円（保証料） となります。
※銀行により、一定の条件を満たしている場合は保証料を免除する場合もあります。また保証料を借入時に一括で支払わず、住宅ローン金利に上乗せすることも出来る場合がありす。
 詳しくは銀行でご確認ください。

★参考
埼玉りそなの住宅ローンのページ

(B) 事務手数料
ローン事務手続にかかる費用です。 ３１，５００円（消費税含）位です。

(C) 印紙代
銀行と正式に融資契約（金銭消費貸借契約）をするときに、金銭消費貸借契約書に貼付する収入印紙代が掛かります。金額は借入金額によって違います。詳しくは税金の説明をご覧ください。（1,000万円を超え5.000万円以下で20,000円です）

（４） 登記費用 　　
不動産の所有権移転登記・新築建物の保存登記・新築建物完成時の表示登記・抵当権設定登記に掛かる登録免許税及び司法書士の報酬額です。表示登記の場合は土地家屋調査士が行いますので土地家屋調査士に支払います。

（５） 火災保険 　　
住宅ローンを借りる場合、火災保険への加入が条件となります。万が一の場合は火災保険金を住宅ローンの返済に充てます。　通常は銀行が質権を設定します。 　　
保険金額は、住宅ローン借入金額により保険金額を決定し、住宅ローン借入期間・建物構造により保険料が計算されます。
加入期間は住宅ローン借入期間になりますが、2年・5年等の期間で契約し期間が来たら再度契約更新をすることも出来ます。

（６） 住宅ローン事務手数料（不動産会社へ支払） 　　
通常住宅ローンの申込から融資実行までの手続きは不動産会社が代行して行います。その手数料です。金額は不動産会社により異なります。 弊社では４２，０００円（消費税込）となります。

（７） 公租公課清算金 　　
購入する土地・建物に掛かる固定資産税・都市計画税を引渡日で清算し負担分を売主に支払います。清算の方法は下記のように行うのが一般的です。

清算の起算日：１月１日または４月１日
考え方として、１月１日現在の所有者に対して課税されるので、１月１日から１２月３１日を１年として起算日を１月１日とする場合と、４月１日の新年度を起算日とし４月１日から翌年３月３１日を１年として清算を行う場合とが有ります。
現在はどちらのやり方でも良いとされています。地域・不動産業者によって１月１日・４月１日の違いがあります。 弊社は１月１日を起算日としておりますので、１月１日起算で計算式をご説明します。

売主負担期間　　　１月１日から引渡日の前日まで
買主負担期間　　　引渡日から１２月３１日まで
年税額×負担日数／３６５＝負担税額

【計算例】
年税額を固定資産税・都市計画税合わせて１０万円とし、引渡日を平成１７年７月１日で計算
売主負担日数　　１月１日〜６月３０日　　　１８１日間
買主負担日数　　７月１日〜１２月３１日　　１８４日間
売主負担額　　１００，０００円×１８１日間／３６５＝４９，５８９円
買主負担額　　１００，０００円×１８４日間／３６５＝５０，４１１円
※ 小数点以下を四捨五入しています。

購入年度は、売主に買主の負担分を支払い売主から領収書を受け取ります。 納付に関しては売主が納付義務者となりますので売主が納付します。

（８） 管理費等清算金 　　
マンション等を購入する場合は、管理費・修繕積立金等を引渡日を境に日割清算します。 　　この場合は１ヶ月で計算します。

売主負担期間　　　１日から引渡日の前日まで
買主負担期間　　　引渡日から末日まで 　　

【計算例】　　
管理費・修繕積立金合計２万円・引渡日２０日として計算 　　　　
売主負担日数　　　１日〜１９日　　１９日間 　　　　
買主負担日数　　２０日〜３０日　　１１日間 　　　　
売主負担額　　　２０，０００円×１９／３０＝１２，６６７円 　　　　
買主負担額　　　２０，０００円×１１／３０＝　７，３３３円
 となります。
支払い方法は公租公課と同じように引渡日に売主へ支払います。 このとき注意することは、管理費はその月の分を前月の２５日から月末にかけて引き落されるケースが多いため、場合によっては翌月分も売主が引き落されてしまう事もあります。
そのために翌月分も合わせて清算する場合もありますので、不動産会社担当者またはマンション管理会社に確認してください。

（９） 不動産取得税
不動産を購入したときに一回限り掛かる税金です。 税額の計算に関しては、「税金について」をご覧ください。

（１０）その他
上記諸経費は不動産購入の際、国・金融機関・不動産会社・司法書士等へ支払う経費ですが、それ以外にも引越費用・カーテン等、また中古住宅を購入した場合はリフォーム費用も必要です。

（１） 仲介手数料
仲介業者に対して支払います。

（２） 抵当権等抹消費用
売却物件に住宅ローン等の残債があり抵当権が設定されている場合、抵当権を抹消するための費用です。通常は司法書士が行いますので、司法書士に支払います。 以上、諸経費に関して説明してきましたがケースにより前記項目以外に必要な費用が発生する場合もあります。また詳細は不動産会社担当者にその都度お聞きになり、確認されたほうが良いでしょう。

もっと詳しく知りたい方はこちらからお問合せください。